4 Aug 2014
Duediligence – a auditoria legal para aquisição de imóveis
Esses aspectos são sobremaneira relevantes quando a aquisição é entre iguais, como acontece quando se compra um imóvel para investimento, para exploração de uma planta industrial ou futuro desenvolvimento imobiliário, por exemplo. O procedimento correto deve ser conduzido através de uma auditoria à luz do direito imobiliário (civil e registral), urbanístico e até ambiental.
A auditoria legal imobiliária adianta para o comprador o risco da aquisição com relação ao vendedor e ao imóvel. Com relação ao vendedor, deve-se levar em conta que a chance de desfazimento do negócio em caso de fraude a credores e à execução – quando existentes - é significativa e por essa razão essencial também a necessidade de busca e análise das ações judiciais de risco do vendedor. Não só isso, aspectos de direito civil extrajudiciais devem ser levados em conta, como por exemplo se o vendedor estáapto a vender em nome próprio ou da sociedade que representa.
Com relação ao imóvel, os estudos vão demonstrar a chance de ocorrência do que no advoguêsse chama de evicção, que é a perda parcial ou total sobre o direito de propriedade. Isso pode ocorrer em vários casos, que serão checados durante a investigação. Deve haver um cruzamento de dados com as plantas dos vizinhos, da Prefeitura e Cartório de Imóveis, inclusive dos loteamentos e normas municipais, que podem reservar a área com uma destinação não condizente com o uso pretendido.
Erro comum de alguns investidores é fiar-se somente na certidão de matrícula do imóvel, que não pode ser – e não tem sido – a última palavra sobre a segurança da aquisição, como a experiência tem demonstrado com inquéritos no Ministério Público, ordens de penhora da Justiça do Trabalho, discussões na Prefeitura sobre a área ser pública, tutelas na Secretaria de Patrimônio da União, problemas que culminam no habite-se, enfim, uma infinidade de possibilidades que devem ser evitados pelo o duediligence ao investigar todos estes aspectos extracartoriais. A cautela, neste caso, é essencial a fim de se evitar embargos na obra ou surpresas inviabilizantes depois de pago 100% pelo imóvel.
A aquisição de imóveis para o desenvolvimento imobiliário demanda cautela do interessado, pois infelizmente o Brasil é um país repleto de fraudes e reduto de inseguranças jurídicas. O título não tem sido suficiente para garantir a tranquilidade de quem põe o dinheiro. É melhor dar um passo para trás, nesse caso, investigando rapidamente através de uma auditoria legal imobiliária, para, aí sim, dar muitos passos para a frente. Não se enfrenta uma guerra desarmado.
